İNŞAAT MÜHENDİSİ BURAK DAYI: ‘’BU ŞEHRİN YENİDEN BİR MASTER VE İMAR PLANINA İHTİYACI VAR’’

Bu Hafta Elazığ Bülten Gazetesi'nin SÖZ SENDE'nin konuğu; İş İnsanı, İnşaat Mühendisi Burak Dayı. Burak Dayı Elazığlıyım. Fırat Üniversitesi İnşaat Mühendisliği Bölümü mezunuyum. Doğduğumuz şehirde yatırımlarımıza devam ediyoruz. Kendi işimizle alakalı ailemizin de geçmişten gelen sektörle bağlantısı olduğu için kendi şirketimizde yönetim kurulu başkanı olarak çalışmaya devam ediyoruz. İnşaat Mühendisliğimizi hem proje kısmıyla, hem de uygulama yap-sat olarak devam ettirmekteyim. Özellikle sektöre bizim jenerasyon olarak sıkıntılı bir süreçte başladık. Özellikle son 4-5 yıl için konuşuyorum. Sektör son iki, üç yıldır özellikle yeni mezun kardeşlerimiz ve bizim gibi son 7-8 yıldır mezun olmuş iş arkadaşlarımız, büyük bir sıkıntı ile bu mesleği bu meslekte devam ediyoruz. YAŞANAN EKONOMİK KRİZ GEÇİCİ Tabi bu ekonomik ve sektör olarak geçici bir kriz. Sektör; ekonomik boyutu, son 3-4 yıl içerisindeki maliyetlerin yükselişi, 2020 Elazığ depremi ve akabinde 2023 Maraş depremi ile birlikte, hem ekonomik boyutu olarak hem de iş ve nitelikli insan gücü olarak sıkıntılar yaşamaya başladı. Bu süreçte iş arkadaşlarımız TOKİ şantiyeleri öncelikli olmak kaydıyla iş alanlarına yöneldiler. Tabii bunun TOKİ ile sınırlı kalmaması gerekiyor. Mevcut yerindeki dinamikleri harekete geçirmemiz gerekiyor. Bunun da başlıca sıkıntılarımızın içerisinde şöyle bir durumu var. Bugün merkezde TOKİ harici yap-satın yapılan binalarımızın bir an evvel ayaklandırılması lazım. ÖNÜMÜZDEKİ SÜREÇTE KONUT İHTİYACINDA CİDDİ BR SIKINTI YAŞANACAKTIR Bugün yap-sat olarak Elazığ'da Çayda Çıra Mahallesi dediğimiz bölge, lüks konut segmentinin üstünde olan gözde bölge niteliğinde. Mesela bu sene kendim de dahil olmak üzere özellikle rağbetin en fazla olduğu bölge Çayda Çıra Mahallesi, bugün imalat sürecinde bir sıkıntı var, başlayan bir inşaat yok. Bu şu anki anlamda geride gelen konut stoğundan dolayı bir rahatlama sağlıyor. Bundan dolayı görülebilir bir sıkıntı yok ama, özellikle önümüzdeki sene itibariyle bu konutların temel açma, başlama, bitirme ve anahtar teslimi sürelerini göz önüne alınca bu konuda büyük bir sıkıntı yaşanacağını tahmin etmekteyiz. SÜREKLİ BİR KONUT İHTİYACI OLACAKTIR Şimdi bugün itibarıyla geçmiş yıllardan itibaren artık bir yerde sizin de gördüğünüz gibi herhangi başka bir bölgede alınan bir hafriyat yok. Sadece yıkım en kazlarımız devam ediyor. Böyle sıkıntılı bir dönemden geçiyoruz. Ama tabii ki bu sektör her zaman önü açık, nasıl ki bir gıda ihtiyacınız varsa sürekli bir konut ihtiyacımız da sürekli arz edecektir. Bugün belki kredilere ulaşmak biraz zor oluyor ama vatandaşların inşaat maliyetlerinin bütçesini aşması bugünkü geldiğimiz süreçte sıkıntılar artabilir. İşte yeni yeni Ekonomi Bakanı olsun, Çevre Şehircilik Bakanımız olsun bu konuda biraz daha işin uygulama kısmını da hem sürece yayarak, bir buçuk iki yıl sürecek bir sıkıntın akabinde bu durumun düzeleceğine inanıyoruz. İnşaat sektörü şu an durmuş değil. Geçmiş yıllara istinaden bugün Elazığ Belediyesine gittiğimiz zaman bile o yoğunluğu hissedebiliyoruz. Durumu ve imkanı iyi olan insanlar şu anda daha çok villaya talep ediyor. Tabii ki beş on tane villa yapılarak da bu sıkıntı giderilemez. Bizim iç piyasayı, iç dinamizmi hareketlendirmemiz gerekiyor. Bu da yerel yönetim, iş insanları ve vatandaşlarımızdaki alım gücünü sağlayacak ve bölgeyi cazip kılacak hamlelerle yapmamız gerekiyor. Şu anki aşamada yüksek kira fiyatlarının önüne geçmek mümkün değil. Bu kira düşenin bir buçuk iki yıl daha böyle devam edeceğini tahmin ediyorum. ŞEHRİN İMAR PLANLARI 40-50 YILLIK Yerel seçimlerin 2024 Mart aralık ay içerisinde yapılacağı tahmin edilmekte. Tabii bu arada siyasi partiler adaylarını belirleyecek seçim çalışmalarına başlayacak. Bugün gelinen noktada 2020 depreminin tekrar vurgulayacağım. Yerel yönetimlerin bizde tabii ki öncelikle imar planlarımızda büyük sıkıntılarımız var. Şehrin imar planları bugün 40-50 yıllık yapılmış planlardır. Tahminimizce en son imar planlaması 1980 yılında yapılmış, 2016 yılında da revizyon imar planı yapılarak şehrin merkez dediğimiz Nailbey,  Kültür, Rüstempaşa Mahallaleri dediğimiz bu bölgelerde ada bazlı bir plan çalışması yapıldı. Ada bazlı planı çalışmasının da uygulanabilirliği, hem iç piyasadaki müteahhittin böyle bir gücü olmayışı, hem de yerel yönetimlerin deprem öncesine kadar böyle bir işe el atmaması ve uygulanabilirliği olmadığından dolayı bir duraksama yaşandı. ESKİ YÖNETİMLERİN İMAR PLANI REVİZELERİBİR FAYDA SAĞLAMADI Yeni gelen yerel yönetim 2019 yılında tekrar imar planını yeniden bir revize edilmesini öngördü. En   azından Çarşı Mahallesi'nde parsel  bazlı yıkılan yerlerde bunları tekrardan dönüşümü canlandırabilmek adına bitişik nizam dediğimiz parsel bazlı dönüşümün önünü açtı. Bu bir kısım bölgelerde uygulanabildi. İşte değerli olan cadde kısımlarında bazı genelde %15 %20 oranında bir bölge stokunu azaltma yönünde devam ettirildi. Görünen noktada bu da kar olmadı.  Bizim gelecek olan yerel yönetimlerden beklentimiz; yeniden bir Master planı hazırlanmalı. Bu hazırlanacak Master planı ile birlikte yeni bir imar planına, bu imar planını da uygulanabilirliğindeki  tüm bölgelerdeki eski binaları yıkıp kaldırma yerinde dönüştüremeyecektir ama en azından bu planla birlikte Master planı arkasına imar planı ile birlikte her bölgede ve her adada bir tane örnek tipi yapıp arkasından o bölgeyi canlandırmak adına böyle bir şeyler yapmamız gerekiyor. VATANDAŞ SÜREKLİ HİZMET İSTİYOR Şehirde bakıldığı zaman işte altyapı çalışmaları devam ediyor, şehirde büyük eksikliği hissedilen otoparklar yapılıyor, Yeni terminal binası yapılıyor. Bu çalışmalar uzun süreçte olduğu için insanlarımız belki bu noktada yapılan iş pek görülemiyor. Kısa vadede unutuluyor. Otoparka ilk iki üç gün gittiğimizde güzel olmuş diyoruz, bir müddet sonra bu konuyu unutuyoruz. Yeni bir şeyler bekliyoruz. Tabii bununda olması gerekiyor. Vatandaş adrenalin istiyor, sürekli hizmet istiyor. BÜYÜKŞEHİR OLMAK ŞU AN İÇİN BİR ARTI DEĞİL Elazığ’ı büyütürken de yani şimdi büyükşehir olmamız bize bir artı değil. Büyükşehir olduğumuz takdirde Elazığ Belediyesinin başına bir büyükşehir gelecekti. Bunu sadece bir büyükşehir oldu, işte nüfusumuzun arttığını falan bilecektik. Biz bir taraftan batı ve kuzey kısmında büyürken şehir Hastanesi'nin olmasına nedeniyle doğu kısımda da biraz büyümeye devam ediyor. Ama bizim merkez dediğimiz eski mahallelerimiz, eski Elazığ dediğimiz buraları taşırken de bu bölgeleri göz önünde bulundurmak zorundayız. Yani biz bu bölgeleri alt kısım, alt seviyeye terk edip işte biz bugün sektörün içinde olduğumuz için artık insanlar ofisi bile batı kısmında istiyor.  Şunu söylemek istiyorum: İnsanlar ev olarak şehir merkezinde oturmak istemiyor. Ofis olarak çarşı merkezinde bulunmak istemiyor. Bunu bir durdurmak gerekiyor. Yani şehri büyütürken de buradaki dinamizm mi sağlamak gerekiyor. Büyük firmalar AVM'lerde kendine bir şekilde yer bulabiliyor. Ama küçük esnaf merkezde yer bulamıyor.  Daire kiraları 10-15 bin TL civarında iken çarşı merkezinde gözde bir işletme 10 bin lira kirayı veremiyor. Burada büyük bir sıkıntı var. Hem dükkanların sayısının az oluşu, kiralarının pahalı oluşu, hem de çarşıya hitap eden tüketici kesimin büyük avm’lere ve yeni merkezleri tercih etmesinden dolayı bir sıkıntı yaşanıyor. MASTER PLANI HAZIRLANMALI Yapılacak yerel seçimler sonrası seçilecek Belediye Başkanı ve ekibinin özellikle şehir için bir Master planı hazırlaması gerekiyor. Master planından kasıt, işte biz bunu geçmiş dönemlerde çok dinledik 2014 yılındaki belediye başkanımız bunu çok dile getirdi. Master planının uygulanabilirlik açısından hiçbir uygulanabilirliğini görmedik. Bunun söylemde kalmaması gerekiyor. Gelen yönetimler siyasi bir kurum olduğu için tabii ki seçilen kişi seçildiği günden itibaren bir sonraki seçimde nasıl seçilebileceğini düşünmeye başlıyor. Bunu en basit örnekle işte bir altyapıyı söyleyebiliriz. 20 yıldır konuşulan bir konu ama şu anki mevcut başkan bu riski göze alarak bu işe girdi. Bir risk olmasına rağmen iyi bir hamle yaptı. Burada süreç az aynı zamanda ülkenin ekonomi sıkıntıları var, 11 ili deprem sıkıntısı yaşanmış. Merkezi yönetimin yerel yönetimleri destekleri bir oranda azalmış. KAT SAYISI ARTTIRILARAK YIKILAN BÖLGELER AYAĞA KALDIRILMALI Bir vatandaşın artık şu anda yerel yönetimden beklentisi merkez mahallelerimizi bir şekilde ayaklandırmak gerekiyor. Bunun yapılabilmesi için örneğin yıkılan yerlerimizin çoğu 5, 6 ve 8 katlı. İmar planında 10 kat verilmiş. Bir ranttabıllık sağlanmış. Yani plan üzerinde kağıt üzerinde yapılmaması için bir engel bulunmuyor. Bulunmuyor ama 2020 depremde yıkılan birçok gözde yerlerden %10'u ya dönüştü ya dönüşmedi. Olduğu gibi duruyor. Bunun sıkıntısı ise bahsettiğimiz konu yani yapan müteahhit ya da vatandaş da olsa orada yıkılan yerde ne olması gerektiğini bilmiyor. Kararsızlığı yaşamasındaki sebep de vatandaşın çarşıya bakış açısının değişmesinden kaynaklanıyor. Buraları ranttabıl hale getirmek gerekiyor. Talebi arttırmak, az talep dengesini kurmak gerekiyor. Bunu da yapabilmek için örneğin 8 katlı bir bina yıkılmış ise imar planında bir değişiklikle 2-3 kat arttırarak o bölgeyi ayaklandırmamız gerekiyor. Mahallelerimizde yapılacak bu çalışmalara vatandaşlarımızın gözüyle bakmamak gerekiyor. Elazığ olarak bakmak gerekiyor. Bunu yapmadığımız sürece Elazığ'ı biz değerli kılamayız. ELAZIĞ’IN BÜYÜYKŞEHİR OLMAYA HAZIR OLMADIĞINI DÜŞÜNÜYORUM Şu anda Elazığ'da bizim büyükşehir dediğimiz konu şehir olalım bir milyon nüfusumuz olsun. Kalitesiz, niteliksiz göç alıp büyükşehir olmaktansa bugün bir Bodrum örneği var 300.000 sabit nüfusu var Bir de belli dönemlerde artan nüfusu var. Son 10 yılda özellikle Elazığ'da nitelikli insan göcü depremle birlikte bu niteliksiz yani altyapıdaki tabii ki herkes olmalı ama bir dengesi olmalı sonuçta bu sosyal çöküntüye sebep olabiliyor. Hem ticaret, hem siyaseten, bürokraside, işçi kısmında, esnaf, tüccar bir bütüne bakıldığında bunun bir dengesi, bir yüzdesi olması gerekiyor. Büyükşehir olalım olmayalım demiyorum. Biz bugün büyükşehir dediğimiz zaman merkez merkezi yönetim bunu büyük bir sıkıntısını yaşıyor. Büyükşehir olması durumunda özel idareler kapatılıyor. Bugün Arıcak ilçesinin bir beldesine Elazığ Belediyesi nasıl yetişecek. Yani işleyen bir yapı var. Elazığ İl Özel idaresi 40-50 yıllık oturmuş bir kurum. Bunu bozup yarın biz büyükşehir olacağız dediğimiz zaman oradaki insanlar ulaşımda bir sıkıntı yaşayacaksa bence buna gerek yok. Mevcut belde belediyeleri kapatılacak, Elazığ belediyesine bağlanacak, şehir merkez olarak ikiye bölünecek. Yaşanan depremler olmasaydı tabii ki bu konuda bunun bir altyapısı hazırlanabilirdi. Ama Elazığ'ın ben bunu hazır olmadığını düşünüyorum